“Tributos, registro do imóvel, due diligence são alguns dos cuidados que o comprador deve se atentar antes de adquirir uma propriedade”, alerta Caroline Leite Barreto Dinucci, advogada do Barreto Dinucci Advocacia
A compra do primeiro imóvel requer atenção e uma série de cuidados. Segundo Caroline Leite Barreto Dinucci, advogada do Barreto Dinucci Advocacia, antes de qualquer decisão, é preciso que primeiro o comprador saiba “quem” está vendendo e “o que” se está comprando. “Quem está vendendo, porque se o vendedor estiver vendendo o imóvel com o objetivo de prejudicar credores, a sua compra corre o sério risco de ser desfeita por um juiz. E se o vendedor não tiver dinheiro, você corre o risco de ficar no prejuízo, sem receber de volta pelo que pagou. O que está comprando, porque você deve averiguar, por exemplo, se o imóvel possui registro de matrícula, se está regularizado junto às autoridades (caso seja um lote de condomínio, por exemplo), se possui dívidas de condomínio e de IPTU, já que você se tornará responsável por todas as pendências que o imóvel porventura tiver”, explica.
De acordo com a especialista, a aquisição de um patrimônio vai além e exige uma série de documentos que precisam estar em dia para garantir a legalidade do negócio, entre os quais, o registro de matrícula e quem está vendendo deve constar como o último e atual proprietário. Isso porque, há diversos casos de imóveis adquiridos por meio de “contrato de gaveta”, que é uma compra sem escritura e não registrada no Ofício de Imóveis. Somado a isso, é recomendável realizar o que se chama de due diligence imobiliária e contar com o apoio de um advogado especialista em direito imobiliário. O objetivo desta ação é mapear toda a situação dos vendedores e do próprio imóvel. “nessa etapa, são extraídas certidões de débitos fiscais, judiciais, de protesto, etc., com o objetivo de se obter uma “fotografia” clara da situação do imóvel e do vendedor, a partir do que o comprador poderá negociar preço, condições e garantias, prevenindo futuros litígios. A depender dos riscos, o comprador pode chegar à conclusão que aquela não é uma compra segura, cujos riscos superam em muito os benefícios, desistindo da compra – antes do desembolso de qualquer quantia, o que é mais importante”, salienta Dinucci.
Para a advogada, antes de fechar o negócio, é crucial saber se há parcelas inadimplentes de um condomínio do imóvel, por exemplo, para que se possa combinar antecipadamente como vão proceder com este pagamento, pois, caso não exista negociação prévia os débitos recaem imediatamente para o comprador. “Se você descobriu a dívida após pagar o preço e se o vendedor não estiver disposto a resolver com você, não há muito o que se fazer, pois, presume-se que o comprador sabia o que estava comprando. Nesse ponto, a lei é rigorosa e exige que o comprador seja diligente e saiba bem o que está comprando. Não adiante depois alegar que não sabia da dívida, pois o ônus, a obrigação de fazer essa investigação, é de quem está comprando”, esclarece.
A situação ainda exige atenção no que se refere aos impostos, pois há tributos referentes à propriedade, como o IPTU, caso não tenham sido quitados pelo antigo proprietário. Além disso, normalmente incide sobre esse tipo de compra o ITBI, imposto de transmissão de bens imóveis, devido ao município onde o imóvel está localizado e essa informação vem no carnê do IPTU, geralmente. “Diante de um imóvel dos sonhos, o ideal é segurar a emoção, por mais difícil que seja. Entenda se há irregularidades, quão grave são, se podem ser solucionadas, quanto vai custar, quais as consequências possíveis. Não tome decisões precipitadas, das quais você possa se arrepender”, conclui Dinucci.
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